Législations
1/ Personnes concernées
Le prêt viager hypothécaire concerne les personnes qui souhaitent transformer la valeur d’un bien immobilier dont ils sont propriétaires en liquidités immédiatement disponibles.
Les personnes morales, entreprises ou associations, sont exclues du dispositif, l'emprunteur à l’obligation d’être une personne physique. En revanche, il n'a pas l'obligation d'être assuré ni d'assurer le prêt.
Il n'a aucun questionnaire médical à remplir.
2/ Biens immobiliers concernés
L’usage exclusif d’habitation du bien immobilier sur lequel est prise la garantie du prêt est une condition sine qua none. Le bien immobilier peut être :
- la résidence principale de l'emprunteur,
- sa résidence secondaire,
- ou un bien donné en location.
Il n’y a pas cession du bien car l’emprunteur reste en effet propriétaire de son bien, libre d’y habiter ou de le louer.
Attention : un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas garantir un prêt viager hypothécaire, l’usage doit rester strictement personnel.
3/ Contrat de prêt et mentions obligatoires
Le prêt viager hypothécaire est un acte notarié signé en présence d’un notaire donc, ainsi que d’un représentant de l’établissement bancaire proposant le prêt et du client demandeur du prêt.
L'offre de crédit doit notamment indiquer :
- l’identité des parties,
- la date et la nature du prêt,
- la désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur,
- la date et les conditions de mise à disposition des fonds,
- en cas de versements échelonnés du capital, l’échéancier des versements périodiques,
- le coût global du crédit et le taux effectif global.
L’offre doit être maintenue pendant au moins 30 jours et ne peut pas être acceptée avant l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de sa réception.
À savoir : aucun versement de fonds ne peut être opéré par le prêteur auprès de l'emprunteur jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit.
4/ Estimation du bien et frais à la charge de l'emprunteur
Le bien donné en garantie du crédit doit être estimé. Le choix de l’expert est déterminé d'un commun accord entre les parties. Les frais d'expertise sont réglés par l’emprunteur.
Le notaire doit vérifier la cohérence de l’expertise avec le marché de l’immobilier. En effet, la valeur du bien immobilier détermine la capacité d’emprunt du débiteur.
5/ Montant du prêt
Lors de la conclusion du contrat, la banque fixe le montant maximal du prêt en fonction de 3 critères :
- la valeur du bien expertisé,
- l’âge de l’emprunteur,
- le sexe de l’emprunteur.
Le montant du prêt est limité à une partie de la valeur du bien généralement comprise entre 14% et 67%.
6/ Obligations de l'emprunteur
Entretien du bien immobilier
Si l’emprunteur n’entretient pas son bien hypothéqué, le créancier est en droit de réclamer le remboursement du prêt, car le bien immobilier fait effectivement office de garantie. Il est fréquent qu’un état des lieux soit indexé dans l’acte notarié afin de constituer une preuve au moment de la signature du contrat.
Si litige il y a, ce sera toujours le rôle du prêteur de prouver que l’emprunteur à manquer à ses obligations.
Changement d'affectation du bien hypothéqué
Dans le cas où l’emprunteur souhaiterait modifier l’affectation de son bien, il devra obtenir en amont un accord écrit de l’organisme auprès duquel il a soumis son emprunt. Par exemple, si l’emprunteur veut faire de sa résidence secondaire un bien donné en location, il doit impérativement obtenir au préalable un accord écrit de l’organisme.
Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.
Cession du bien hypothéqué
Dans le cas où l’emprunteur souhaiterait vendre son bien, il doit en informer l’organisme prêteur (si possible par lettre recommandé avec accusé de réception).
Si l’organisme prêteur était amené à contester la valeur du bien (soit ici sont prix de vente), les deux parties devront sélectionner un expert qui réalisera alors une estimation.
Lorsque l’emprunteur décide de vendre son bien, il est entendu qu’il doit rembourser l’intégralité de la somme empruntée et les intérêts.
7/ Fin du contrat
Remboursement anticipé
S’il le désire et/ou s’il en a la possibilité, l’emprunteur peut rembourser le prêt avant le terme prévu (soit avant son décès).
Cependant il est important de préciser que dans ce cas de figure, le contrat peut inclure une indemnité compensant le remboursement anticipé du prêt, et que l’organisme prêteur est en droit de refuser un remboursement anticipé partiel si le montant de ce remboursement est inférieur à 10% du capital prêté.
Vente du bien hypothéqué
La vente ou la cession du bien hypothéqué entraine automatiquement la fin du contrat liant l’organisme prêteur et l’emprunteur.
Si l’organisme prêteur était amené à contester la valeur du bien (soit ici sont prix de vente), les deux parties devront sélectionner un expert qui réalisera alors une estimation.
Si le résultat de l’expertise détermine que la valeur du bien est supérieur au prix de vente indiqué, l’organisme prêteur peut imposer l’augmentation du prix de vente ou demander la saisie du bien.
Décès de l'emprunteur
Le décès de l'emprunteur met fin au contrat de prêt. Dans le cas où l’emprunt est souscrit par plusieurs personnes (par exemple mari et femme, ou copropriétaires), la fin du contrat n’interviendra qu’au moment du décès du dernier emprunteur.
Le montant total du capital prêté et des intérêts ne peut pas excéder la valeur estimée du bien immobilier à l'échéance ou à la fin du contrat.
Au moment du décès de l'emprunteur, deux options s’offrent aux héritiers :
- régler la dette pour garder le bien immobilier,
- ou laisser la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Si le bien est vendu et si le montant de la vente est supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence.
Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.
Source : www.legifrance.gouv.fr -> Code de la consommation, articles L314-1, L314-2, L314-5 à L314-8, L314-10 à L314-14, R*314-1 et R*314-2.